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Así te afecta la nueva ley de vivienda como inquilino o propietario: ¿cuáles son los límites a la actualización del alquiler?

Dos de cada tres jóvenes por debajo de los 34 años viven con sus padres en España, de acuerdo con datos de Eurostat. Los precios de la vivienda y del alquiler son en buena medida los responsables de esta situación y a solventarla aspira la nueva ley de vivienda pactada por el Gobierno con dos de sus socios, ERC y EH Bildu. Anunciada por ambas formaciones este viernes, la medida amplía la duración de los topes a las actualizaciones del alquiler, define las zonas tensionadas y acaba con el pago de los honorarios de la inmobiliarias por parte de los inquilinos.

La ley, de la que se han conocido algunas pinceladas de la mano de ERC y EH Bildu y que llegará previsiblemente en las próximas semanas, llega después de más de dos años de negociación y contiene varios cambios sustanciales respecto al proyecto salido del Consejo de Ministros a principios de 2022. Estas son algunas de las principales dudas suscitadas por la norma y sus respuestas.
¿Cuáles son los límites a la actualización del alquiler?

Hace poco más de un año, ante el avance implacable de la inflación, el Gobierno aprobó un real decreto-ley para evitar que los contratos de arrendamiento en vigor se actualizasen con el IPC durante 2022. Para lograrlo, establecieron un tope del 2% a estas subidas, que el Consejo de Ministros prorrogó a 2023. Ahora, de acuerdo con la información compartida por ERC y Bildu, este límite se situará en el 3% en 2024 y, a partir de 2025, se empleará un índice de nueva creación cuyo cálculo no está claro todavía, explican fuentes de la Agencia Negociadora del Alquiler.

De este modo, estas revisiones anuales no estarán ya vinculadas al IPC. De hecho, no importa que el contrato firmado en su día estableciera la actualización con el índice de precios al consumidor, ya que existe una norma de rango superior que marca unos límites diferentes (estos porcentajes del 2% para 2023 y del 3% para 2024).

Cabe recordar que los contratos de alquiler se firman habitualmente por un año y pueden extenderse hasta cinco en el caso de que el propietario sea una persona física y siete si se trata de una persona jurídica. Durante este tiempo de vigencia, existe la posibilidad de realizar actualizaciones cada doce meses, y el inquilino no puede ser expulsado salvo que el arrendador acredite que necesita la vivienda para sí mismo o un pariente
¿Son automáticas estas subidas?

No. En el caso de los contratos firmados con posterioridad a 2019, estas subidas solo podrán aplicarse si el texto incluye una cláusula que contemple la actualización por cada anualidad, explica Víctor Palomo, abogado del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES) y del Sindicato de Inquilinas. Por eso, siempre recomiendan al arrendatario que, si el casero intenta implementarla cuando no está recogida en el documento, se niegue y siga pagando lo mismo que hasta entonces. "Sin embargo, hemos encontrado propietarios que lo cogen después de la fianza", agrega.

Además, estas subidas deben comunicarse al inquilino "de manera fehaciente, esto es, por burofax o correo electrónico", con un mes de antelación. Por eso, ante el incumplimiento de cualquiera de estos requisitos, desde el Sindicato de Inquilinas aconsejan llevarlo a juicio.
¿Se aplica el tope también a los nuevos contratos?

No. Este tope del 2% a los arrendamientos en 2023 y del 3% en 2024 se aplica únicamente a las actualizaciones, y los propietarios podrán continuar marcando el precio que consideren oportuno al firmar un nuevo contrato. No obstante, el objetivo a largo plazo de la ley sí pasa por establecer un límite en las zonas tensionadas, para lo que ya ha comenzado a dar pasos, de acuerdo con fuentes de la Agencia Negociadora del Alquiler.

En este sentido, las comunidades autónomas podrán definir en sus territorios las zonas de mercado tensionado para, allí, establecer limitaciones en los precios. Para lograrlo, la ley ya no diferencia si el propietario es una empresa o un particular, como ocurría antes. La única distinción existente a partir de ahora entre los arrendadores es el número de viviendas que poseen: se rebaja de diez a cinco inmuebles la definición de gran tenedor.
¿Cómo funcionan estas zonas tensionadas?

Para declarar una zona como tensionada, deberá cumplir una de las dos condiciones siguientes: que la carga media de la hipoteca o el alquiler (más gastos) supere el 30% de la renta promedio de los inquilinos de la zona o que el precio haya aumentado tres puntos por encima del IPC en cinco años. Allí, los propietarios con cinco o más viviendas estarán obligados a cobrar por un alquiler un precio situado en una "horquilla" establecida por el Ministerio de Transportes mediante un índice, todavía por calcular, de acuerdo con las mismas fuentes.

    Las zonas más afectadas serán Cataluña, Madrid, País Vasco, Canarias, Baleares y ciudades como Málaga, Sevilla y Valencia. Ahora bien, puede haber otras que se unan a este listado, como Toledo o Guadalajara

Los pequeños tenedores, la primera vez que saquen al mercado una vivienda, deberán establecer el alquiler de acuerdo con ese mismo índice. Cuando ese domicilio ya hubiera sido arrendado anteriormente, tendrá que tomarse como referencia el del contrato anterior, "aunque no está claro si el mismo o modificado de alguna manera". Desde la agencia, critican que la ley haga "todo el esfuerzo en el control de los precios", ya que consideran fundamental "aumentar el parque de viviendas".

Para favorecer este escenario, existirán "bonificaciones a propietarios de viviendas en zonas tensionadas si bajan el precio". Podrán alcanzar una desgravación fiscal de hasta el 90% si reduce el coste al menos un 5% respecto al contrato anterior y hasta el 70% si saca una vivienda al mercado y se la alquila a un joven de entre 18 y 35 años o la administración pública para que esta, a su vez, la arriende en régimen de alquiler social.

"Las zonas más afectadas serán Cataluña, Madrid, País Vasco, Canarias, Baleares y ciudades como Málaga, Sevilla y Valencia. Ahora bien, puede haber otras que se unan a este listado, como Toledo o Guadalajara. Todo esto habrá que verlo bien", apunta Palomo, que reclama en la ley más mecanismos de régimen sancionador, el reconocimiento de las asociaciones de arrendatarios y que la vivienda no dependa de las autonomías.
¿Y los honorarios de las inmobiliarias?

Otra de las grandes novedades de la ley respecta a las inmobiliarias: serán siempre los propietarios y no los inquilinos quienes paguen sus gastos y sus honorarios al firmar un contrato de alquiler. Desaparecerá, así, el habitual "Más un mes de agencia" presente en muchos de los anuncios de arrendamientos de Internet. Además, quedará prohibido aumentar las cuotas más allá de lo estipulado forzando a los inquilinos a asumir los gastos de la comunidad o el pago de tasas municipales.